BAUTRÄGERVERTRAG
Durch das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung ist der Bauträgervertrag erstmals als eigenständiger Vertragstypus in das BGB eingeführt worden.
Gemäß dem zum 01.01.2018 neu in das BGB eingefügten § 650u Abs. 1 BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen.
Bauträgerverträge enthalten werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente. § 650u Abs. 1 BGB regelt deshalb, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus die Vorschriften des BGB zum Werkvertrag und hinsichtlich des Anspruches auf Übertragung des Eigentums die Vorschriften des BGB zum Kauf Anwendung finden.
Die regelmäßig in Bauträgerverträgen zu findende Bezeichnung als Kaufvertrag oder Erwerbsvertrag und des Bauträgers als Verkäufer und die Bezeichnung des Erwerbers als Käufer ändert an der Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts des BGB nichts – für die Frage, welches Recht anzuwenden ist, kommt es allein auf den Inhalt des Vertrages an. Werden also die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, handelt es sich um einen Bauträgervertrag.
Gemäß dem zum 01.01.2018 neu in das BGB eingefügten § 650u Abs. 1 BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen.
Bauträgerverträge enthalten werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente. § 650u Abs. 1 BGB regelt deshalb, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus die Vorschriften des BGB zum Werkvertrag und hinsichtlich des Anspruches auf Übertragung des Eigentums die Vorschriften des BGB zum Kauf Anwendung finden.
Die regelmäßig in Bauträgerverträgen zu findende Bezeichnung als Kaufvertrag oder Erwerbsvertrag und des Bauträgers als Verkäufer und die Bezeichnung des Erwerbers als Käufer ändert an der Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts des BGB nichts – für die Frage, welches Recht anzuwenden ist, kommt es allein auf den Inhalt des Vertrages an. Werden also die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, handelt es sich um einen Bauträgervertrag.
Immer wieder ist festzustellen, dass nicht ein Bauträgervertrag, sondern zwei Verträge, einer über den Erwerb des Grundstückes und einer über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen werden. Ob hierdurch die MaBV umgangen werden kann, ob beide Verträge notariell zu beurkunden sind und wann es sich bei den beiden Verträgen um eine rechtliche Einheit bildet, erfahren Sie hier.
Achtung: Auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung, deren Fertigstellung bereits vor Abschluss des Vertrages abgeschlossen war, kommt das Werkvertragsrecht zur Anwendung – erst wenn zwischen der Fertigstellung und dem Verkauf ungefähr drei Jahre liegen, ist es nach Ansicht des BGH sachgerecht, Kaufvertragsrecht anzuwenden (Mehr über die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts auf Bauträgerverträge und mehr über die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts bei der Altbausanierung).
Da sich der Bauträger im Bauträgervertrag verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und der Besteller sich verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben, bedarf ein Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung (Lesen Sie hier mehr). Gleiches gilt für die Reservierungsvereinbarung (Lesen Sie hier mehr).
Achtung: Auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung, deren Fertigstellung bereits vor Abschluss des Vertrages abgeschlossen war, kommt das Werkvertragsrecht zur Anwendung – erst wenn zwischen der Fertigstellung und dem Verkauf ungefähr drei Jahre liegen, ist es nach Ansicht des BGH sachgerecht, Kaufvertragsrecht anzuwenden (Mehr über die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts auf Bauträgerverträge und mehr über die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts bei der Altbausanierung).
Da sich der Bauträger im Bauträgervertrag verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und der Besteller sich verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben, bedarf ein Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung (Lesen Sie hier mehr). Gleiches gilt für die Reservierungsvereinbarung (Lesen Sie hier mehr).
Da der Bauträger Gewerbetreibender im Sinne des § 34c GewO ist, hat er die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten. Diese regelt unter anderem, dass der Bauträger vom Erwerber die Zahlung der vereinbarten Vergütung nur entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen darf (Lesen Sie hier mehr).
Der Erwerb einer (noch zu errichtenden) Eigentumswohnung weist noch eine weitere Besonderheit auf: Der Erwerber erwirbt nicht das alleinige Eigentum, sondern einen sogenannten Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück (verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung). Aus dieser Konstellation ergibt sich unter anderem, dass nicht nur dem Erwerber, sondern auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger Rechte / Ansprüche zustehen.
Der Erwerb einer (noch zu errichtenden) Eigentumswohnung weist noch eine weitere Besonderheit auf: Der Erwerber erwirbt nicht das alleinige Eigentum, sondern einen sogenannten Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück (verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung). Aus dieser Konstellation ergibt sich unter anderem, dass nicht nur dem Erwerber, sondern auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger Rechte / Ansprüche zustehen.
Was kann ich für Sie tun?
Regelmäßig muss ich feststellen, dass den Beteiligten nicht klar ist, wer welche Rechte geltend machen darf und wer gegenüber wem welche Pflichten hat. Unzutreffende Auffassungen bestehen insbesondere darüber, wer den Anspruch auf die erstmalige vertragsgerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen darf, wer die rechtsgeschäftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums schuldet und wer welche Mängelrechte geltend machen darf.
Lassen Sie mich Ihren Bauträgervertrag erst prüfen und Ihnen erläutern, bevor Sie ihn unterzeichnen! Mit relativ geringem Aufwand kann so verhindert werden, dass später zeit- und kostenintensive Auseinandersetzungen Ihre Freude am neuen Heim trüben.
Kontaktieren Sie mich!
Haben Sie Fragen rund um das Bauträgerrecht oder möchten Sie mich mandatieren? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir – ich bin gerne für Sie da!
